Как будут работать новые законы долевого строительства

Изменения законодательства ведут за собой последствия как для дольщиков, так и для застройщиков. О них корреспонденту Proural рассказал юрист, эксперт в сфере недвижимости и строительства Айдар Хызыров.

— Долевое строительство жилья в России начало переходить от прежней модели к новой в середине 2018 года. Она в большей степени призвана защищать права дольщиков. Суть нововведений состоит в том, что с 1 июля 2019 года все долевое строительство должно будет вестись через эскроу-счета. Фактически долевое строительство потеряет основное преимущество – низкую цену для покупателя, — сказал Айдар Хызыров.

Юрист поясняет, что эскроу-счета будут открываться в банке для приема средств дольщиков. То есть финансовая организация станет основным посредником в сделке между покупателем и застройщиком. С 1 июля 2019 года по старой схеме «долевки» работать будет нельзя. Теперь компании будут строить здания в кредит.

Как это работает?

Люди по-прежнему смогут покупать квартиры в строящихся домах, только теперь их средства будут под защитой банка. Какого именно выбирает строительная компания. Деньги от дольщиков поступают на специальный счет под 8-10% годовых, оттуда частями списываются средства на этапы строительства. Отметим, что доступ к ним строительная компания получат лишь после сдачи объекта. В период строительства им придется привлекать кредиты. На сегодняшний день процентная ставка для застройщиков не фиксированная.

Теперь чтобы начать возводить дом застройщику требуется обязательное банковское сопровождение, собственный капитал в размере минимум 10% от стоимости проекта. При этом минимальный стаж работы должен составлять не менее 3 лет, он также должен построить жилья более чем 10 тысяч квадратных метров. Еще одно нововведение – создание Фонда защиты дольщиков. Застройщики обязаны с каждого договора перечислять туда по 1,2% от суммы. Эти деньги будут использоваться в случае банкротства застройщика.

Какую пользу новый закон принесет людям?

Из явных плюсов можно обозначить снижение рисков для дольщика. Граждане смогут без страха инвестировать в строительный проект на начальной стадии и не переживать, что их деньги растратятся или их кто-то присвоит. За расходованием средств будет следить банк, а Фонд защиты вкладчиков страхует вклады.

Дома будут строиться быстрее. Заморозка вкладов на эскроу-счетах будет стимулировать застройщиков к скорой сдаче объекта. Более того, в случае если строительная компания берет кредит, то выплачивать проценты в течение продолжительного срока будет невыгодно.

Фильтрация рынка застройщиков. Новые правила заставят покинуть рынок недобросовестных девелоперов, а значит, риск вовлечения людей в мошеннические схемы должен значительно снизиться.

— Новое время ставит свою пробу. Мошеннические схемы всегда были. На данный момент я не знаю, каким образом будут избегать этих ужесточении в законе, но мне кажется опять возобновят свою активную работу разные кооперативы, — считает юрист.

Есть ли негативные последствия?

Вырастет цена на жилье в новостройках. Невозможность использования денег вкладчиков и наличие кредитов заставит застройщика увеличить цену на квадратный метр жилья. Юрист отмечает, что эксперты говорят о повышении цен на квартиры, реализуемые по перепродаже, примерно на 10-15%.

Небольшие строительные компании и новички этого бизнеса потеряют возможность с легкостью вступить на рынок. Количество застройщиков на рынке должно сильно сократиться.

Сложности в адаптации застройщиков на новый формат работы, в связи с чем к осени 2019 года в строительной сфере ожидается непродолжительный спад.

— В целом считаю, что авторитетным компаниям с незапятнанной репутацией не составит труда перестроиться на систему проектного финансирования. При этом, покупатели смогут рассчитывать на дополнительную защиту от потери личных средств при инвестировании их в недвижимость, что будет способствовать активизации роста успешных сделок, — считает Айдар Хызыров.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

В первую очередь юрист рекомендует зайти на сайт Единого реестра застройщиков. Каждая компания теперь должна выкладывать информацию о себе, деятельности и своих учредителях, всю проектную документацию.

Теперь по вступившим в силу изменениям застройщику не обязательно иметь свой сайт. Он может его и не заполнять, оставить как сайт-визитку. Обязательное условие для них по закону – размещение информации о новых проектах на сайте Единой информационной системы жилищного строительства.

— Обязательно посмотрите реестры, картотеки судебных дел в районных судах, изучите информацию о задолженности, которая есть на сайте Федеральной службе судебных приставов. Если исполнительные листы не погашены и считаются актуальными, значит задолженность у застройщика большая, — считает Айдар Хызыров.

Не стоит покупать квартиру, только если кто-то посоветовал. Помните, что по статистике самый ненадежный застройщик закупает больше всего рекламы. Обезопасить себя может каждый, придя за помощью в Госкомитет по строительству и архитектуре. Там есть приемные часы у отдела, который специализируется на том, чтобы получать от застройщиков и анализировать их документацию, ежеквартальную отчетность.

Никогда не доверяйте риелторам при выборе квартиры в новостройке. Когда вы обращаетесь к такому профессионалу за помощью, он интересуется у вас, в каком районе хотели бы приобрести жилое помещение. Зачастую риелтор уже в сговоре с кем-то из застройщиков и он обязательно убедит вас приобрести жилье именно там. При этом сам получит гонорар от вас и 5% от суммы покупки от строительной компании. То есть в основе его работы преобладает коммерческая сторона.

автор: Карина Мамаева